신탁과 주택임대차보호법상 대항력 - 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879(본소), 2018다44886(반소) 판결을 중심으로 -

초록

이 글에서는 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879(본소), 2018다44886(반소) 판결을 중심으로 신탁법상 신탁과 주택임대차보호법상 대항력의 관계를 논의하였다. 부동산을 신탁재산으로 하는 신탁이 설정되고 해당 부동산에 관하여 수탁자 명의의 소유권이전등기가 마쳐지면 해당 부동산에 관한 대내외적인 소유권과 관리권은 수탁자에게 귀속한다. 따라서 주택에 관하여 신탁이 설정되면 해당 주택을 임대할 수 있는 적법한 권한 또한 원칙적으로 수탁자가 보유한다. 따라서 위탁자가 수탁자로부터 위임을 받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 신탁이 설정된 이후 위탁자와 신탁재산인 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없다. 다만 임대차계약체결 이후라도 위탁자가 해당 주택을 임대할 수 있는 적법한 권한을 확보하면 임차인은 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있다. 한편, 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 임차주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖추어야 하고, 이때 주민등록은 제3자가 볼 때 주민등록에 의해 표상되는 점유가 임차권을 매개로 하고 있는 점유라는 것을 인식할 수 있을 정도여야 한다. 임차인이 위와 같은 요건을 구비하면 원칙적으로 그 다음날부터 대항력이 발생한다. 다만 임차인이 주택의 인도를 받고, 소유권이 아닌 임차권에 기한 점유라는 점을 충분히 공시하는 주민등록을 하였음에도 임대인에게 적법한 임대권한이 없어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하고 있었던 경우에는 그 후 임대인이 적법한 임대권한을 취득하면 즉시 대항력이 발생한다. 대항력 있는 임차인이 존재하는 주택을 양수한 양수인은 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한다. 임차주택의 양수인이 되기 위해서는 해당 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받아야 하는데, 담보신탁의 수탁자를 비롯한 신탁법상 수탁자는 신탁재산에 관한 대내외적인 소유권을 취득하는 이상 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인에 해당한다. 결론적으로 대상판결은 신탁법상 신탁의 기본법리를 충실히 적용하는 한편, 주택임대차보호법의 입법취지를 효과적으로 구현함으로써 적절한 결론을 도출하였다고 평가할 수 있다.

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