위탁자의 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권

초록

부동산신탁 중 담보신탁은 우선수익자의 채권을 담보하기 위한 중요한 장치가 되며, 신탁부동산의 처분은 신탁상의 정함에 따른다. 부동산담보신탁상 위탁자가 수익자 내지 귀속권리자인 경우 위탁자는 수익채권으로서 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 가질 수 있다. 이러한 수익채권의 발생 여부는 우선수익자의 채권 확보 여부에 달려있다. 그리고 수익채권을 피보전권리로 한 신탁재산에 대한 집행은 신탁재산의 독립성과는 별개이다. 그런데 분양사업을 목적으로 부동산담보신탁을 설정하는 경우 위탁자가 매매계약을 체결함에 있어서는 대리권의 존부, 처분수권 여부를 통하여 계약의 당사자와 그에 땨른 법률효과를 판단하여야 한다. 특히 처분수권에 기하여 위탁자가 매매계약을 체결하고 매매대금으로 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 경우 이는 수탁자가 신탁부동산을 처분하는 경우와 마찬가지로 신탁상 정함에 따른 환가절차에 해당한다. 이때 수탁자 소유의 신탁부동산은 위 매매계약을 원인으로 하여 수탁자로부터 매수인에게 이전되는 것이 원칙이다. 수탁자가 소유권이전등기를 함에 있어 매수인과 매매계약서를 작성, 첨부하더라도 법적으로 달리 취급할 것은 아니다. 실무에서는 신탁계약을 해지하고 위탁자 앞으로 소유권이전등기를 한 후 다시 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하기도 하지만, 불필요한 비용을 발생시키는 이러한 번거로운 절차를 선택할 이유는 없다. 더욱이 위탁자의 채권자가 개재되는 경우 추가적인 분쟁이 야기될 수 있다는 점에서도 그러하다. 그리고 위와 같은 신탁부동산의 환가절차에서 위탁자에게는 그의 책임재산에 속하는 수익채권으로서 소유권이전등기청구권은 발생하지 않는다. 따라서 위탁자의 책임재산과 절연된 신탁부동산의 매각과 소유권이전등기는 수익채권을 압류한 위탁자의 채권자와 무관하다. 위탁자가 신탁계약상 처분수권에 기하여 신탁부동산을 매도하고 수탁자가 직접 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주는 것은 적법한 신탁사무의 처리로 압류채권자에 대한 관계에서 불법행위가 될 수 없다.

키워드