동북선 착공 발표가 아파트 가격에 미친 영향- 서울 경전철 사례의 실증 분석 -

초록

도시철도 인프라는 도시 공간구조와 주택시장에 구조적 변화를 유발한다. 본 연구는 서울 동북선 경전철 개발을 사례로, 착공 발표(2019년 1월)와 실제 착공(2020년 7월)이 인근 아파트 실거래가격에 미친 영향을 실증적으로 검증하였다. 특히 개통 이후가 아닌 정책의 이행 단계별 시장 반응을 구분하여 분석한 점에서 차별성을 지닌다. 분석은 2013년 1월부터 2024년 12월까지 서울 동북권 5개 자치구 아파트 실거래 자료를 활용하였으며, 이중차분법(differences-in-differences)을 중심으로 성향점수매칭 기반 DID(propensity score matching-DID)와 플라시보 분석을 병행하였다. 역세권 여부는 반경 600m, 800m, 1km 기준으로 구분하였고, 주거 특성과 교통 접근성 등 주요 변수들을 통제하였다. 분석 결과, 착공 발표 이후 역세권 아파트 실거래가는 평균 2.7%~3.6% 상승하였으며, 실제 착공 시점 기준으로도 추가적인 가격 상승 효과가 확인되었다. 플라시보 분석과 민감도 검증을 통해 정책효과의 강건성이 뒷받침되었다. 한편, 패널 고정효과 회귀분석에서는 정책효과 추정치가 축소되었으나, 이는 고정효과 통제에 따른 보수적 추정의 결과로 해석된다. 본 연구는 경전철이라는 특성과 교통 소외지역의 맥락을 반영하여, 정책 발표와 착공이 주택시장에 미치는 시간 · 공간적 파급구조를 정밀하게 규명하였다.

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