주택임차인의 우선변제권과 임차보증금의 지급 - 대상 판결: 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 -

초록

평석 대상 판결은 임차보증금의 일부만을 지급하고 우선변제권 인정 요건을 갖춘 다음 나중에 나머지 보증금을 모두 지급한 주택임차인과 그 주택임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 보증금을 나중에 지급하기 전에 그 주택에 전세권을 설정하고 이를 등기한 사람(후순위권리자)과의 사이에 민사집행법에 따른 경매를 할 때 누가 우선하여 변제받게 되는지를 다루고 있다. 대상 판결은 이 경우에 주택임차인이 그 임차보증금 전액에 대하여 전세권자에 우선한다는 것이다. 필자는 기본적으로 대상 판결의 결론을 지지하면서도, 선행 임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 그 주택에 대해서 우선변제권 인정 요건을 갖추고 임차보증금을 모두 지급한 다른 임차인(후행 임차인)이 후순위권리자로 되는 경우에는, 예외적으로 주택임차인이 임차보증금의 지급을 실제로 완료한 때를 기준으로 하여 먼저 임차보증금의 지급을 완료한 후행 임차인에게 민사집행법에 따른 주택의 경매 시 선행 임차인에 우선하여 임차보증금의 우선변제권이 인정되어야 한다고 본다.

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